القانون
رقم (6)
رئيس الجمهورية
بناء على أحكام
الدستور
و على ما أقره مجلس
الشعب في جلسته المنعقدة بتاريخ 12/11/1421هـ و 5/2/2001م
يصدر ما يلي :
أ. يخضع تأجير
العقارات المعدة للسكن أو الاصطياف أو السياحة أو الاستجمام أو المأجورة من أحزاب
الجبهة الوطنية التقدمية أو من الدوائر الرسمية أو المنظمات الشعبية أو النقابات
على مختلف مستوياتها أو الجمعيات أو الوحدات الإدارية أو البلديات أو مؤسسات القطاع
العام والمشترك أو المؤسسات التعليمية والمدارس لارادة المتعاقدين اعتباراً من
تاريخ نفاذ هذا القانون 0
ب. أما
العقارات المؤجرة في ظل أحكام المرسوم التشريعي رقم /111/ لعام 1952 وتعديلاته أو
التي يجري تأجيرها بعد نفاذ هذا القانون لأعمال تجارية أو صناعية أو حرفية أو مهنة
حرة أو علمية منظمة قانوناً فتخضع لأحكام التمديد الحكمي وتحديد بدل الإيجار0
ج. تحدد أجور
العقارات المعنية بالفقرة (ب) من هذه المادة وفقاً للنسب الآتية من قيمة العقار
المأجور بتاريخ الدعوى وذلك عن سنة ميلادية :
1. (5) بالمئة
من قيمة العقارات المأجورة للسكن مضافاً إليها (20%) من قيمة الأثاث الداخل في عقد
الإيجار 0
2. (6) بالمئة
من قيمة العقارات المأجورة من أحزاب الجبهة الوطنية التقدمية أو من الدوائر
الرسمية أو الوحدات الادارية أو البلديات أو المنظمات الشعبية أو النقابات على
مختلف مستوياتها أو الجمعيات أو المأجورة لمزاولة مهنة حرة أو علمية منظمة قانوناً
0
3. (7) بالمئة
من قيمة العقارات المأجورة للدوائر الرسمية لاستعمالها محاكم أو المأجورة
للاستثمار التجاري أو الصناعي أو لمهنة حرفية 0
4. (8) بالمئة
من قيمة العقارات المأجورة لاستعمالها مدارس 0
د. خلافاً لأي
اتفاق لا يجوز تقاضي بدل الإيجار مسبقاً عن مدة تزيد عن ثلاثة أشهر 0
أ. تزاد بدلات
إيجار العقارات المؤجرة للسكن أو لغيره المحددة وفق أحكام المرسوم التشريعي رقم
/187/ تاريخ 7/9/1970 إلى خمسة أمثالها على ألا تقل عن الأجر الحالي , ولا يحق
لطرفي العقد الادعاء بالغبن إلا بعد مرور خمس سنوات اعتباراً من تاريخ نفاذ هذا
القانون.
ب. إضافة إلى
أحكام المادتين (8و10) من هذا القانون يحق للمالك في العقارات المؤجرة للسكن فيما
عدا العقارات المملوكة للجهات العامة أو المؤجرة لها طلب إنهاء العلاقة الايجارية
واسترداد العقار المأجور للسكن المشمول بأحكام التمديد القانوني مقابل التعويض على
المستأجر بمبلغ يعادل نسبة (40%) من قيمة البناء المأجور شاغرا وبوضعه الراهن
بتاريخ الكشف والخبرة على المأجور من قبل المحكمة وذلك بعد ثلاث سنوات من تاريخ
نفاذ هذا القانون 0
مادة 3-
تسجل عقود الإيجار لدى
الوحدات الادارية (محافظة دمشق – المدن - البلدان – القرى ) والبلديات على أن
تتضمن هذه العقود هوية المتعاقدين وعنوانهما وتوقيعهما أو من يمثلها قانونا ومدة
الإيجار وبدله وأوصاف المأجور والغاية من التأجير وجميع الشروط المتفق عليها
ويستوفى من المؤجر عند التسجيل رسم مقداره (1%) واحد بالمئة من بدل الإيجار الشهري
على ألا يزيد هذا الرسم عن مدة سنة واحدة مهما كانت مدة العقد إضافة إلى الرسوم
المقررة 0
مادة 4-
أ. يعتبر عقد
الإيجار المشمول بأحكام الفقرة (آ) من المادة الأولى المسجل وفق المادة /3/ سندا
تنفيذيا من الأسناد المنصوص عليها في المادة /273/ من قانون أصول المحاكمات
المدنية الصادر بالمرسوم التشريعي رقم /84/ لعام 1953 وتعديلاته ، ويحق للمؤجر
استرداد عقاره عند انتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار عن طريق دائرة التنفيذ 0
ب.
أما العقود المبرمة في ظل أحكام هذا القانون غير المسجلة
فتخضع في إثباتها للقواعد القانونية النافذة وتسري عليها أحكام الفقرة (آ) أو
الفقرة (ب) من المادة الأولى من هذا القانون 0
مادة 5-
أ. يفصل قضاة
الصلح بالدرجة الأخيرة في دعاوى أجور العقارات وتقديرها وتخلية المأجور وفسخ عقد
الإيجار وبطلانه وإنهائه والتعويض عنه وفي كل الخلافات الايجارية مهما بلغت أجرة
العقار أو المبلغ المدعى به 0
ب. تفصل محكمة
النقض على وجه الاستعجال في دعاوى الإيجار 0
ج. الطعن
بالنقض في قضايا التخلية يوقف التنفيذ 0
أ.
إذا ادعى
المؤجر أو المستأجر الغبن في بدل الإيجار عين القاضي الصلحي خبيراً أو ثلاثة خبراء
لتقدير قيمة العقار موضوع الخلاف 0
ب.
للخصوم أن يتفقوا على اختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة وفي
هذه الحال يثبت القاضي اتفاقهم في محضر الجلسة ويقرر تعيين الخبراء الذين وقع
الاختيار عليهم 0
وإذا لم يتفق الخصوم
على اختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة فعلى كل فريق منهم تسمية خبير من جدول
الخبراء المعلن بقرار من وزير العدل ويعين القاضي الخبير الثالث من هذا الجدول على
انه يجوز للخصوم الاتفاق على تعيينه دون التقيد بالجدول المذكور 0
وإذا تمنع أحد الخصوم عن
تسمية خبيره عاد أمر اختياره واختيار الخبير الثالث الى القاضي وأما في المحاكمات
الغيابية فيعود للقاضي حق اختيار الخبير أو الخبراء الثلاثة 0
ج.
في العقارات المشتركة يسري الحكم بتحديد الأجرة الصادرة في
مواجهة بعض الشركاء المؤجرين أو المستأجرين الذين يملكون أغلبية الحصص على الباقين
ما لم يثبت أن الحكم مبني على غش أو حيلة 0
د.
تحكم المحكمة بالزام المدعى عليه بجميع المصاريف ما لم يظهر
لها أن الغبن ليس بجسيم أو يثبت لها أن المحكوم له تسبب في إنفاق مصاريف لافائدة
منها ، وفي هذه الحالة يحق للمحكمة أن توزع المصاريف بين الطرفين بالنسبة التي
تراها عادلة 0
مادة 7-
طلب المؤجر أو
المستأجر تقدير أجر العقار لايعفي المستأجر من دفع بدل الإيجار المستحق بمقتضى
الأحكام القانونية على أن يجري الحساب بعد صدور حكم قطعي ووضعه موضع التنفيذ
بالأجرة المقدرة التي تسري من تاريخ الادعاء .
مادة 8-
مع الاحتفاظ بأحكام الفقرة /آ/ من المادة
الأولى والفقرة /ب/ من المادة الثانية وأحكام المادة الرابعة من هذا القانون لا يحكم
بالتخلية على مستأجر عقار من العقارات المبينة في هذا القانون الخاضعة للتمديد
الحكمي الا في الحالات التالية:
أ. 1- إذا لم
يدفع المستأجر الأجرة المستحقة قانونا أو المقدرة حكما خلال ثلاثين يوما من اليوم
الذي يلي تبليغه المطالبة بها ببطاقة مكشوفة أو بإنذار بوساطة الكاتب بالعدل
ولاتكون المطالبة معتبرة الا إذا ذكر فيها المبلغ المطلوب والمدة المتعلقة بها
،أما الأجور المتراكمة عن سني الإيجار السابقة فتعتبر دينا عاديا لا يستوجب عدم
دفعه التخلية 0 وتعتبر المطالبة البريدية قانونية إذا جرت ببطاقة بريدية مكشوفة
تبلغ إلى المخاطب بالذات أو إلى أحد أقاربه المقيمين معه في أماكن السكن أو أحد
شركائه أو العاملين لديه في الأماكن المأجورة لغير السكن عند عدم وجود المخاطب
،على أن يكون المبلغ قد أتم الثامنة عشرة من عمره وإذا تعذر ذلك أو رفض أحد المشار
إليهم التبلغ فيلصق الموظف المختص البطاقة على باب محل إقامة المستأجر المعين فيها
وتذكر كيفية التبليغ على إشعار الاستلام من قبل الموظف المختص ويشهد على ذلك
شاهدان أو مختار المحلة أو أحد أفراد الشرطة أثناء أدائه وظيفته 0
أن محل المخاطب يعينه مرسل
الكتاب بصورة واضحة مستنبطة مما صرح به الطرفان في صك الإيجار ،ويجوز اعتبار
العقار المأجور محلا لاقامة المستأجر في حال عدم تعيين محل المخاطب وعلى مرسل
البطاقة أن يبين عنوانه في بطاقة المطالبة ، وإذا صادف آخر الميعاد المحدد للأداء
أو الإيداع عطلة رسمية امتد إلى أول يوم عمل بعدها 0
أما الشخصيات الاعتبارية فيتم
تبليغها وفق قانون أصول المحاكمات المدنية ،وبصورة عامة لا يجوز إجراء أي
تبليغ قبل الساعة السابعة صباحا ولا
بعد السادسة مساء ولا في أيام العطل الرسمية 0
2- يحق
للمستأجر ولمرة واحدة فقط أن يتفادى الحكم بالإخلاء إذا قام خلال ثلاثين يوما من
تبلغه إقامة الدعوى بأداء الأجرة وفوائدها بواقع (5%) من تاريخ الاستحقاق حتى
تاريخ السداد وعلى المحكمة عند ذلك أن تحكم على المستأجر بالنفقات والرسوم 0
ب. إذا أساء المستأجر استعمال المأجور بأن
أحدث فيه تخريبا غير ناشئ عن الاستعمال العادي أو استعمله أو سمح باستعماله بطريقة
تتنافى مع شروط العقد 0
ج. إذا أجر أو
تنازل المستأجر عن المأجور كلا أو بعضا إلى الغير دون إذن خطي من المؤجر ويستثنى
من ذلك العقار المنشأ به مصنع أو متجر أو صيدلية أو مهنة حرة أو علمية منظمة
قانونا أو حرفة وباعه المستأجر أو ورثته بكامله إلى الغير ،ففي هذه الحالة يعتبر
المشتري خلفا للمستأجر البائع أو ورثته فيما يتعلق بجميع شروط العقد على انه يحق
للمالك طلب تخمين المأجور فوراً 0
كما يستثنى من الحق بالتخلية
أيضاً العقار المؤجر قبل نفاذ هذا القانون لإحدى الوزارات والإدارات والهيئات
العامة والوحدات الادارية والبلديات والمؤسسات والشركات والمنشآت العامة وجميع
جهات القطاع العام والمشترك والمصالح العامة واداراتها سواء كان طابعها إداريا أو
اقتصاديا ، إذا تنازلت هذه الجهة عن المأجور كلا أو بعضا إلى إحدى الجهات المشار
إليها بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء ،وتعتبر الجهة المتنازل لها خلفا للجهة
المستأجرة فيما جرى التنازل لها عنه فيما يتعلق بجميع شروط العقد ويحق للمؤجر في
هذه الحالة طلب تخمين المأجور المتنازل عنه فورا ويشترط في هذا التنازل استعمال
المأجور مماثلا لما حدد في عقد الإيجار وألا تقل الأجور المخمنة للعقار عن النسبة
المحددة لها قبل التنازل 0
د. يعتبر
الشريك الشاغل للعقار المشترك بحكم المستأجر في حال تقدير الأجرة وفاقا
للأحكام المذكورة آنفا ويحكم عليه
بتخلية العقار في حال مطالبته بالأجرة المقدرة بالحكم وعدم دفعه لها خلال المدة
المنصوص عليها في الفقرة الأولى من هذه المادة 0
أما الشريك الذي يقطن عقارا له فيه حصة وبيع هذا العقار نتيجة حكم قضائي
بإزالة الشيوع فلا يعتبر بحكم المستأجر ولا يحق له البقاء في العقار دون إرادة
المالك الجديد مالم يكن مستأجرا حصص شركائه الآخرين بعقد ثابت التاريخ قبل الإدعاء
بإزالة الشيوع.
ه. إذا طلب
المالك المستقل السكنى بعقاره المأجور للسكن شرط توافر مايلي :
1. أن يكون
العقار المطلوب تخليته مؤلفا من شقة واحدة وألا يكون طالب التخلية الذي أجرها أو
جرى تأجيرها خلال فترة تملكه مالكا لسواها قبل نفاذ هذا القانون 0
2. أن يكون قد
مضى على تملكه وانحصار ملكيته للعقار المطلوب تخليته مدة سنتين على الأقل 0
ويعتبر بحكم المالك المستقل
الأقارب الآتي ذكرهم الذين يملكون مشتركين تمام العقار :
1.
الزوجان 0
2.
الزوجان وأولادهما 0
3.
الأصول والفروع 0
4.
الأخوة والأخوات وأولادهم 0
كما يعتبر
الورثة بحكم المالك المستقل الذي أجر العقار المطلوب تخليته0
و.
إذا أراد مالك العقار المبني إقامة بناء جديد كامل بدل
البناء القديم عدا العقارات المؤجرة للجهات العامة إلا في حالتي الهلاك الكلي أو
الجزئي للمأجور إذا أصبحت العين في حالة لا تصلح معها للانتفاع الذي أجرت من أجله
أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا 0
ز.
إذا أراد مالك العرصة المأجورة أو مالك جزء منها إقامة بناء
جديد كامل فيما يملكه ،ويشترط المحكم بالتخلية في الأحوال الموصوفة بهذه الفقرة
والفقرة /و/ السابقة أن يثبت المالك أنه حصل مسبقا على رخصة بإقامة البناء الجديد
0
ح.
إذا كان المستأجر مالكا مستقلا لدار صالحة لسكناه خالية أو
يستطيع بمقتضى القوانين النافذة أخلاءها 0
ط.
إذا تملك المستأجر على وجه الاستقلال أو بنى بعد الاستئجار
دارا خالية صالحة لسكناه وأجرها إلى الغير أو لم يؤجرها أو باعها أو تصرف بها 0
ي.
إذا ترك المستأجر المأجور للسكن بلا مسوغ لمدة سنة كاملة
دون انقطاع يدل دلالة قاطعة على استغنائه عنه نهائيا 0
مادة 9-
للمستأجر المحكوم عليه
بالتخلية استنادا إلى الفقرتين (و-ز) من المادة الثامنة الحق بأن يشغل البناء
الجديد أو جزءا منه يشابه العقار الذي أخلاه إذا أمكن الانتفاع منه على الوجه الذي
كان ينتفع به قبل الإخلاء وتجديد البناء على أن يخضع المأجور الجديد لقاعدة تحديد
الأجور بطريقة التخمين 0
وفي حال
عدم إمكان المستأجر المحكوم عليه بالتخلية من الانتفاع بالعقار الجديد فيلزم
المؤجر أن يدفع له تعويضا يعادل (40%) من قيمة العقار المأجور للسكن الذي كان
يشغله 0
أما
بالنسبة للعقارات الأخرى فعلى المحكمة عند تحديد هذا التعويض أن تلاحظ جميع عوامل
الخسارة وفوات الربح التي تصيب المستأجر فتأخذ خاصة بعين الاعتبار نوع العمل الذي
تعاطاه وكثرة إقبال الزبائن أو قلته وقيمة المؤسسة وامكان المستأجر من استئجار
عقار في الجهات المجاورة القريبة يشابه العقار الذي أخلاه ونفقات الانتقال إلى
العقار الجديد وتجهيزه 000 الخ 0
وإذا ثبت
في أي وقت عدم إمكان المستأجر من الانتفاع بالعقار الجديد فله أن يطالب بالتعويض
بدعوى مستقلة
مادة 10-
لا يحكم بالتخلية
للسبب المبين في الفقرة (هـ) من المادة الثامنة إذا كان المستأجر أو زوجه فقط
موظفا أو مستخدما أو عاملا خاضعا لقانون العاملين الأساسي أو من العسكريين أو عاملا في القطاع العام أو في القطاع المشترك أو أيا ممن تنتهي
خدمته من المذكورين بصورة قانونية لأي سبب كان غير الوفاة اذا خصص بمعاش أو معاش
عجز أو شيخوخة الا إذا كان المالك عاملا أو موظفا أو مستخدما أو عسكريا وعاد الى
البلدة التي فيها المأجور منقولا أو محالا على التقاعد أو مسرحا لأي سبب كان أو
عادت اليها أسرته بعد وفاته على انه اذا كان المالك هو الذي أجر عقاره لمستأجر
تتوافر فيه أو في زوجه أسباب الحماية المشار اليها آنفا جاز له أو لورثته أيضا أن
يخلي المستأجر شرط أن ينذره بطلب التخلية بوساطة الكاتب بالعدل قبل ثلاثة أشهر من
اقامة الدعوى بالتخلية 0
و لا يحكم
بالتخلية للسبب المبين في الفقرة (هـ) من المادة الثامنة اذا كان مستأجر العقار قد
استشهد أو فقد أثناء العمليات
الحربية أو أسر واستمرت أسرته في اشغال المأجور دون أن تحصل على سكن من الدولة 0
ويقصد بالأسرة في هذه
الحالة الزوجة والأولاد مجتمعين أو منفردين طيلة ا ستحقاقهم أو استحقاق أحدهم
للمعاش التقاعدي وكذلك من كان
يعيلهم المستأجر من أبوين وأخوة وأخوات مجتمعين أو منفردين اذا كانوا مقيمين معه
في المأجور ويثبت الاستشهاد أو الفقدان بوثيقة تصدر عن وزارة الدفاع 0
مادة 11-
اذا أراد المالك إخلاء عقاره المأجور من
أحزاب الجبهة الوطنية التقدمية أو من الدوائر الرسمية أو المنظمات الشعبية أو
النقابات على مختلف مستوياتها أو الجمعيات أو الوحدات الإدارية أو البلديات أو مؤسسات القطاع العام
والمشترك أو المؤسسات التعليمية والمدارس لأحد الأسباب المنصوص عليها في الفقرات
(هـ –و-ز) من المادة الثامنة من هذا القانون فلا تسمع دعوى التخلية منه الا بعد
سنة من إبلاغ المستأجر طلب الاخلاء بوساطة الكاتب بالعدل 0
مادة 12-
أ. لا تسمع
دعوى تحديد الأجرة الا مرة واحدة في كل ثلاث سنوات وتبدأ هذه المدة من تاريخ
التعاقد أو من تاريخ الادعاء السابق 0
ب.
عندما يحكم بالاخلاء يمنح شاغل العقار مهلة لاخلائه لاتقل
عن ثلاثة أشهر ولا تتجاوز ستة أشهر اعتبارا من تاريخ اكتساب الحكم درجة القطعية 0
مادة 13-
يستثنى من أحكام هذا القانون :
ب.
العقود التي بموجبها يقدم أرباب العمل أماكن لسكن عمالهم
مجانا أو ببدل 0
ج.
عقود اشغال المساكن المؤجرة وفق أحكام القانون /43/ لعام
1982 0
د.
عقود اشغال الاملاك العامة0
ه. عقود استثمار
العقارات المملوكة للدولة أو الوحدات الإدارية أو المؤسسات العامة الخاضعة لأحكام
العقد الاداري التي أنشئت وخصصت أصلا لتقوم بخدمة لها صفة النفع العام 0
و.
عقود استثمار
المنشآت الاقتصادية : المحلات التجارية والصناعية والمنشآت السياحية
والخدمية 0
ز.
عقارات الخط الحديدي الحجازي المشمولة بأحكام المرسوم
التشريعي رقم /20/ الصادر بتاريخ 6/8/1964
مادة 14-
يعاقب بالحبس من شهر الى سنة وبالغرامة من
/100/ الى /1000/ ليرة سورية :
أ. كل من أخلى عقارا استنادا لأحكام الفقرات
(هـ- و- ز) من المادة الثامنة ولم يشغل العقار أو يباشر البناء فيه خلال مدة ثلاثة
أشهر من تاريخ الاخلاء أو لم ينته من بنائه خلال مدة خمس سنوات من تاريخ الاخلاء
أو لم يستمر شاغلا له مدة سنتين على الأقل 0
ويضمن
المالك للمستأجر تعويضا عن العطل والضرر من قيمة العقار المأجور وفق أحكام المادة
التاسعة من هذا القانون 0
ب. كل مؤجر
قام بعمل يقصد به إزعاج المستأجر والضغط عليه لاخلاء العقار أو زيادة أجرته
القانونية , وللمستأجر أن يصلح ما أفسده المؤجر بالذات أو بالوساطة ويحسم نفقات
ذلك من بدل الإيجار 0
لا تلاحق الجرائم المنصوص عليها في هذه المادة الا بناء على شكوى المتضرر 0
مادة 15-
يعد سببا مشروعا ما أستوفي وما يستوفى من
بدل فروغ أو هبات وما يماثلها من
التبرع عن العقارات المؤجرة التي تملكها الجهات العامة والمؤسسات والجمعيات
الخيرية ذات النفع العام والمنظمات الشعبية والنقابات وخزانات التقاعد وصناديق
التكافل الاجتماعية وما يماثلها 0
مادة 16-
إن الأحكام القضائية التي صدرت قبل نشر
هذا القانون واكتسبت درجة القطعية تنفذ كما هي , أما الدعاوى التي لم تزل قيد
النظر لدى محاكم الصلح أو الاستئناف والأحكام التي لم تكتسب درجة القطعية فيبت فيها لجهة الاختصاص وفقا
لأحكام هذا القانون ولأحكام قانون أصول المحاكمات المدنية 0
أ. تلغى أحكام القانون /464/ لعام 1949
وأحكام المرسوم التشريعي رقم /111/ لعام 1952 وتعديلاته، كما تلغى أحكام المرسوم
التشريعي رقم /3/ لعام 1987 وتعتبر عقود الإيجار المعقودة في ظل نفاذها مشمولة بأحكام
هذا القانون 0
ب.
تطبق أحكام القانون المدني وقانون أصول المحاكمات في كل
مالم يرد عليه نص في هذا القانون 0
ج.
يلغى كل نص تشريعي يخالف هذا القانون أو لا يأتلف مع أحكامه
0
مادة 18- ينشر هذا القانون ويعمل به من تاريخ نشره
في الجريدة الرسمية 0
دمشق في 22/11/1421هـ
15 /2/2001م
رئيس
الجمهورية
بشار الأسد